W poprzedniej części poradnika zajęliśmy się rynkami pierwotnym i wtórnym.  W tej, kolejnej części naszego poradnika zajmiemy się zagadnieniami związanymi z podpisaniem umowy przedwstępnej z deweloperem, u którego planujemy zakup nieruchomości.

Od czego zacząć?

     Na początek proponujemy Państwu, porozmawiać ze znajomymi, którzy nie dawno zakupili mieszkanie, bądź dom ponadto polecamy przejrzeć prestiżowe pisma branżowe, można też przejrzeć oferty i opinie w internecie, jednak w tym przypadku zalecamy ostrożność, pamiętając, że szereg zamieszczonych opinii w sieci bywa wysoce subiektywnych i też nierzadko nieprawdziwych. Warto przejrzeć też oficjalną stronę wybranego przez nas dewelopera, będziemy mogli prawdopodobnie dowiedzieć się czy, owy deweloper należy do Polskiego Związku Deweloperów. Można też odwiedzić kilka wybudowanych inwestycji przez danego dewelopera jeśli to oczywiście możliwe. Jest to o tyle ważne, ponieważ w ten sposób można się zorientować np. czy deweloper oddał inwestycje do użytku o czasie.

     Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie czy deweloper nie znajduje się Krajowym Rejestrze Długów. Wybierając się do biura sprzedaży danego dewelopera, możemy się domagać prospektu informacyjnego, zapewnia nam to ustawa "O ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego". Prospekt ten zazwyczaj składa się z dwóch części, pierwszej, w której znajdują się ogólne informacje o deweloperze, dowiemy się z niej także coś o zmianach w otaczającej inwestycje infrastrukturze. Druga z części ma charakter już bardziej indywidualny, gdyż odnosi się bezpośrednio do lokalu, który nas interesuje. Taki prospekt, co ważne stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

     Osoba, która jest zaineresowana zawarciem umowy deweloperskiej ma prawo wglądu w następujące dokumenty:
- aktualny stan księgi wieczystej, dewloper powinien być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu na którym buduje daną nieruchomość
- nieruchomość ponadto może być obciążona hipoteką, gdy deweloper korzysta w trakcie budowy z kredytu hipotecznego, Jeśli tak jest deweloper w umowie   musi się zobaowiązać do spłacenia zadłużenia.
- kopia aktualnego odpisu z KRS, sprawdzimy wówczas czy nie toczy się postępowanie upadłościowe i komornicze.
- kopia zezwolenia na budowę
- sprawozdanie finansowe dewelopera za okres 2 poprzednich lat.
- projekt architektoniczno- budowlany

     Ważne jest to, żeby sprawdzić wzór owej umowy przedwstępnej , upewniając się tym samym czy nie zawiera ona zakazanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów klauzuli. Jeżeli nie mamy wyątpliwości, umowę przedwstępna może zostać przez nas podpisana. Pod koniec kwietnia zmienią się przepisy i taka umowa będzie mogła zostać podpisana w formie notarialnej, co ocznacza, że deweloper nie będzie mógł podpisać z nami zwykłej umowy cywilnoprawnej.

     Jest to duża zmiana dla nas – klientów, ponieważ z chwilą zakupu kilent zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Co ważniejsze bankrutctwo dewelopera nie pozbawia klienta własności, po drugie jeśli deweloper nie będzie chciał podpisać z nami aktu notarialnego, będziemy mogli zmusić go do tego wchodząc na drogę sądową. W przypadku, gdy deweloper stworzy umowę wadliwą przysługuje Państwu prawo do tego, by sądownie zlecić wykonanie umowy komuś innemu zrzucając jej koszty i wszelkie niebezpieczeństwo na właściciela gruntu - dewelopera. Jeśli umowa nie zawiera tego co wynika z ustawy, a prospekt o którym mówiliśmy już, nie są zgodne z tym co zawiera umowa, bądź też nie zgadza się ze stanem faktycznym umowę taką bez konsekwencji możemy rozwiązać w przeciągu miesiąca, od jej podpisania.

     Deweloper ma obowiązek wynikający z ustawy rozliczenia się z klientem za pomocą rachunków powierniczych, założonych w banku. W ten sposób dysponariuszem staje się bank, i to on będzie przekazywał pieniądze deweloperowi , po ukończeniu, bądź też w miarę postępów. Takie rozwiązanie chroni kilentów przed bankrutctwem dewelopera.

Co powinna zawierać jeszcze taka umowa:

- zobawiązanie że powiechnia lokalu nie będzie się róznić od tej która została zapisana w umowie o więcej niż 2-3 %
- okoliczności np. przekroczenie terminu, niespełnienie innych ważnych zobowiązań, w której to każda ze stron może odstąpić od umowy z winy drugiej strony   tu występuje kara umowna- ustalona w jednakowej wysokości
- zapewnienie prawa kupującemu do cesji praw z umowy na osobę trzecią, pod warunkiem że zgodzi się ona przejąć zoobowiązania kupującego
- zapewnienie prawa dewlopera do odmowy wykonania cesji, pod warunkiem, że ten nie obciąży kupującego karami umownymi, oraz wypłaci mu wpłacone   zaliczki
- dokładne określenie cen i podatek
- określenie sytuacji w których cena może się różnić od tej która została zapisana w umowie
- określenie terminu przeniesienia prawa do lokalu- termin tem musi być dokładnie określony
- harmonogram płatności
- konsekwencje wynikające z opóźnień z wpłat w postaci odsetek
- sposób i terminy rozliczeń jeśli nastąpi rozwiażanie umowy
- warunki wprowadzania zmian w lokalu
- termin i warunki usuwania usterek w lokalu
- określenie wysokości kary umownej i odstetek za zwłokę
- sposób rozstrzygania sporów.

(AK)